Sejm RP uchwalił w dniu 10.09.2015 r. ustawę o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. z dnia 10.10.2015 r. poz. 1582. Zmiany dotyczące ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, t.j. Dz. U z 2013 r. poz. 255 oraz z 2015 r. poz. 1169 i 1582 (dalej: u.f.p.b.m.) otwierają nowy rządowy program wsparcia budownictwa czynszowego na wynajem i zmieniają zasady partycypacji najemców w TBS.
Nowe przepisy wykonawcze i ich zakres
Wydane na podstawie znowelizowanej ustawy (art. 15b) przepisy wykonawcze w postaci Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20.10.2015 r. w sprawie warunków i trybu finansowania zwrotnego w ramach realizacji przez Bank Gospodarstwa Krajowego (dalej BGK) rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego oraz minimalnych wymagań dotyczących lokali powstałych przy udziale tego finansowania, Dz. U. z dnia 27.10.2015 r. poz. 1720, określają:
1) rodzaje dokumentów składanych przez kredytobiorcę umożliwiających dokonanie oceny wniosku o udzielenie finansowania zwrotnego;
2) warunki i tryb udzielania przez BGK finansowania zwrotnego;
3) minimalne wymagania, jakie powinny spełniać lokale powstałe przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego w zakresie wyposażenia technicznego;
4) kryteria oceny wniosku o udzielenie finansowania zwrotnego, w tym kryteria zapewniające preferowanie przedsięwzięć do których ma zastosowanie procedura otwartego konkursu przy sporządzaniu projektu architektonicznego.
Rozporządzenie określa, że nabór wniosków odbywa się corocznie w okresie od 1 do 30 września, nie później jednak niż do 30 września 2024 r., z tym, że pierwszy nabór wniosków odbywa się od 1 listopada 2015 r. do 29 lutego 2016 r.
Podmioty uprawnione do preferencyjnego finansowania zwrotnego
Istotnym elementem uchwalonej ustawy jest rozszerzenie instrumentów wsparcia na cele mieszkaniowe o emisję obligacji przez podmioty uprawnione do finansowego wsparcia przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych w ramach realizacji rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego. W ustawie przewiduje się, że w ramach programu, BGK będzie udzielać finansowania zwrotnego poprzez udzielanie kredytów oraz organizowanie emisję obligacji i gwarantowanie ich nabycia.
| Dowiedz się więcej z książki | |
 |
Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Komentarz
|
Poszerzono kategorie podmiotów mogących korzystać na zasadach preferencyjnych z finansowania zwrotnego organizowanego przez BGK na realizację przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych mających na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem. Do katalogu uprawnionych podmiotów zaliczono:
- Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS-y), spełniające warunek nieprzeznaczania dochodów na inną niż statutowa działalność (art. 24 ust. 2 u.f.p.b.m.);
- spółdzielnie mieszkaniowe;
- tzw. spółki gminne, to znaczy spółki z o.o. oraz spółki akcyjne, w których gmina lub gminy dysponują odpowiednio ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, niedziałające w formie TBS.
Zasady udzielenia finansowego wsparcia
Zgodnie z założeniami programu, o udziale w programie decydować powinno stosowanie jednolitych zasad i warunków najmu, a nie forma organizacyjna podmiotu realizującego program. Warunkiem udzielenia finansowania zwrotnego jest zawarcie przez ww. uprawniony podmiot, zwany „kredytobiorcą”, umowy z gminą właściwą miejscowo dla planowanego przedsięwzięcia, w której zostaną określone:
- przewidywane formy partycypacji finansowej gminy w kosztach realizacji przedsięwzięcia;
- planowana liczba lokali mieszkalnych utworzonych w wyniku realizacji przedsięwzięcia, których najemcami będą osoby wskazane przez gminę, w tym osoby będące aktualnie najemcami lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy;
- zobowiązanie, odpowiednio kredytobiorcy lub gminy, wskazujące minimalną liczbę lokali mieszkalnych utworzonych w wyniku realizacji przedsięwzięcia, których najemcami będą osoby wychowujące przynajmniej jedno własne lub przysposobione dziecko, nie mniej jednak niż 50% wszystkich lokali utworzonych w wyniku realizacji przedsięwzięcia.
Do wyboru wykonawcy zamówienia w zakresie usług, dostaw i robót budowlanych w ramach przedsięwzięcia realizowanego przez kredytobiorcę z udziałem finansowania zwrotnego stosuje się przepisy dotyczące zamówień publicznych.
Bank Gospodarstwa Krajowego udziela finansowania zwrotnego do wysokości nie większej niż 75% kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego.
Finansowanie zwrotne jest udzielane na okres nie dłuższy niż 30 lat. W przypadku kredytu do okresu kredytowania wlicza się okres karencji w spłacie kapitału. BGK może odmówić udzielenia finansowania zwrotnego lub żądać zwrotu (w całości lub w części) udzielonego finansowania zwrotnego, w przypadku naruszenia przez kredytobiorcę warunków, na jakich jest udzielane finansowanie.
Wysokość oprocentowania kredytu lub obligacji w ramach realizacji rządowego programu jest równa preferencyjnej stopie procentowej – WIBOR 3M. Lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność.
@page_break@
Zasady najmu mieszkań z programu
Jedna z ważniejszych zmian dotyczy określenia maksymalnej wysokości dochodów gospodarstwa domowego osoby, która ubiega się o najem lokalu. Podstawą będzie ostatnio ogłoszone przeciętne wynagrodzenie miesięczne brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny.
Podmiot uprawniony, biorący udział w ww. rządowym programie (TBS, spółdzielnia mieszkaniowa, spółka gminna – dalej podmiot wynajmujący), może wynająć lokal mieszkalny wybudowany przy wykorzystaniu preferencyjnego kredytu udzielonego przez BGK przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli:
- osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości;
- średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu mieszkalnego nie przekracza:
a) 80% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
b) 120% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
c) 165% w trzyosobowym gospodarstwie domowym,
d) 200% w czteroosobowym gospodarstwie domowym,
e) 200% w gospodarstwie większym niż czteroosobowe, powiększone o dodatkowe 40% na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym
– iloczynu wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny oraz współczynnika 1,2.
Określono również maksymalną wysokość czynszu, jaką będą płacić lokatorzy nowych mieszkań pod wynajem, np. dla lokali wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego limit ten ustalono na poziomie 5 proc. wartości odtworzeniowej. Oznacza to, że czynsz w tych lokalach będzie niższy niż stawki na rynku komercyjnym.
Najemca jest obowiązany składać podmiotowi wynajmującemu raz na 2 lata, w terminie do dnia 31 maja danego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie gospodarstwa domowego w roku poprzednim oraz informować niezwłocznie o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.
Gdy najemca wykaże w deklaracji dochody przekraczające wyżej określoną wysokość uprawniającą do zawarcia umowy, podmiot wynajmujący wypowiada umowę najmu w części dotyczącej czynszu, określając nową stawkę w wysokości o 1% wyższej od czynszu dotychczasowego za każdy 1% dochodu gospodarstwa domowego ponad ww. wysokość.
W razie złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, podmiot wynajmujący lokal mieszkalny wypowiada umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana płacić miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana. W razie gdy najemca nie złoży deklaracji w terminie do 31 maja podmiot wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu. Gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, podmiot wynajmujący wypowiada umowę w części dotyczącej czynszu lub wypowiada umowę najmu.
Uwarunkowania finansowe programu
Finansowanie programu będzie przebiegało etapowo w 10-ciu edycjach, z uwzględnieniem struktury wydatków budżetowych związanych z realizacją obecnych instrumentów wsparcia mieszkalnictwa oraz ich prognozowanych wysokości w najbliższych latach. W okresie ponoszenia najwyższych obciążeń związanych z finansowaniem istniejących programów wsparcia o charakterze inwestycyjnym wprowadzenie nowego instrumentu BGK nie powinno istotnie wpływać na zwiększenie poziomu łącznych wydatków budżetowych na mieszkalnictwo, wydatkowanych w ramach obecnie funkcjonujących instrumentów wsparcia.
Przyjęto bowiem, że BGK przeznacza środki uzyskane ze spłaty kredytów udzielonych na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. na realizację rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego.
W całym okresie realizacji nowego programu z budżetu państwa na zasilenie tego Funduszu (przeznaczonego na dopłaty dla BGK) zostanie przeznaczone 751,9 mln zł. Pozwoli to na udzielenie kredytów w łącznej kwocie ponad 4 mld zł. Maksymalny limit środków budżetu państwa, do wysokości których może zostać zasilony Fundusz Dopłat, przeznaczonych na dopłaty dla BGK nie może przekroczyć w poszczególnych latach:
1) w 2016 r. – 1,5 mln zł;
2) w 2017 r. – 7,2 mln zł, w tym - 5,7 mln zł jako kontynuacja pierwszej edycji oraz 1,5, mln zł na rozpoczęcie drugiej edycji;
3) w 2018 r. – 12,8 mln zł, w tym - 5,6 mln zł jako kontynuacja pierwszej edycji; 5,7 mln zł jako kontynuacja drugiej edycji oraz 1,5, mln zł na rozpoczęcie trzeciej edycji;
4) w 2019 r. – 18,2 mln zł, w tym - 5,4 mln zł jako kontynuacja pierwszej edycji, 5,6 mln zł jako kontynuacja drugiej edycji; 5,7 mln zł jako kontynuacja trzeciej edycji oraz 1,5, mln zł na rozpoczęcie czwartej edycji;
5) w 2020 r. – 346,2 mln zł, w tym – 62,7 mln zł na całkowite rozliczenie pierwszej edycji; 66,4 mln zł na całkowite rozliczenie drugiej edycji; 70,1 mln zł na całkowite rozliczenie trzeciej; 73,8 mln zł na całkowite rozliczenie czwartej edycji oraz 73,2 mln zł jednorazowe zasilenie i rozliczenie piątej edycji;
6) w 2021 r. – 73,2 mln zł;
7) w 2022 r. – 73,2 mln zł;
8) w 2023 r. – 73,2 mln zł;
9) w 2024 r. – 73,2 mln zł;
10) w 2025 r. – 73,2 mln zł.
Uwzględniając prognozowany rozkład wydatków budżetowych związanych z obsługą istniejących programów przyjęto, że koncepcja finansowania nowego programu społecznego budownictwa czynszowego opierała się będzie na takiej formule przekazywania z budżetu państwa dopłat do puli kredytów udzielanych corocznie przez BGK, która pozwoli na uruchomienie w edycji 2015/2016, a następnie kontynuację w ramach 10-ciu edycji, nowego programu finansowania programu społecznego budownictwa czynszowego na zakładanym poziomie ok. 450 mln zł udzielanych kredytów rocznie.
W okresie ponoszenia największych wydatków budżetowych związanych z programami „Mieszkanie dla Młodych” i „Rodzina na Swoim” tj. w okresie do 2018 r. włącznie, uruchomienie programu nie będzie wymagała istotnego zwiększenia wydatków budżetu państwa związanych z realizacją nowego programu.
Przesunie głównego ciężaru wydatków budżetowych z tytułu dopłat do puli kredytów udzielonych przez BGK na okres począwszy od lat 2019/2020, pozwoli na zamknięcie rozliczeń między budżetem państwa a BGK dla pierwszych pięciu edycji programu.
Począwszy od roku 2021, w kolejnych pięciu edycjach planuje się jednorazowe rozliczanie całości przysługujących dopłat dla każdej z edycji, co oznacza, że przed upływem okresu 10. edycji realizacji programu całość zobowiązań po stronie budżetu państwa względem BGK zostałaby rozliczona.
| Dowiedz się więcej z książki | |
|
Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Komentarz
|
Zakładane efekty i ewaluacja programu
Zakłada się, że podstawowymi wskaźnikami ewaluacji programu będą mierniki oceny efektów rzeczowych (liczba finansowanych mieszkań) oraz – w ramach oceny efektywności instrumentu wspierającego rodzinę – wskaźnik odzwierciedlający udział lokali mieszkalnych, które po wybudowaniu są wynajmowane rodzinom z dziećmi, w łącznej liczbie mieszkań czynszowych objęty programem wsparcia (informacja gromadzona operacyjnie przez BGK w oparciu o dane inwestorów).
Pierwsze efekty rzeczowe realizacji programu w postaci mieszkań pojawią się w 2017 r. W każdym roku realizacji programu BGK będzie podpisywać umowy kredytowe, które pozwolą na sfinansowanie budowy co najmniej 3 tysięcy mieszkań. W związku z tym w całym okresie realizacji programu powinna być zakontraktowana budowa co najmniej 30 tysięcy mieszkań.