Podstawy prawne zmiany stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (cz.1)

W dobie kryzysu organy administracji podejmują działania mające na celu podwyższenie wpływów do budżetu państwa lub samorządów. Natomiast podmioty zobowiązane do świadczenia na ich rzecz podejmują działania zmierzające do obniżenia kosztów swojej działalności. Jednym z instrumentów prawnych, na gruncie stosowania którego te dwa przeciwstawne interesy ulegają konfrontacji, są opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości
articleImage: Podstawy prawne zmiany stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (cz.1) fot. Thinkstock




W dobie kryzysu, jaki ostatnio przeżywamy, organy administracji podejmują działania mające na celu podwyższenie wpływów do budżetu państwa lub samorządów. Natomiast podmioty zobowiązane do świadczenia na ich rzecz podejmują działania zmierzające do obniżenia kosztów swojej działalności. Jednym z instrumentów prawnych, na gruncie stosowania którego te dwa przeciwstawne interesy ulegają konfrontacji, są opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne, których wysokość zgodnie z postanowieniami tego samego aktu prawnego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 tego aktu prawnego. Z punktu widzenia tego opracowania istotne jest to, że w myśl art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami stawka podstawowa opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 3% ceny, natomiast zgodnie np. z pkt 4 tego samego przepisu za grunty przeznaczone np. pod działalność sportową – 1%. W związku z tym w praktyce bardzo ważne jest ustalenie, kiedy powinny być stosowane stawki preferencyjne oraz czy w trakcie trwania użytkowania wieczystego może dochodzić do zmiany stawki procentowej opłaty (a jeżeli tak, to po spełnieniu jakich warunków może to nastąpić).


W sytuacji gdy w okresie trwania użytkowania wieczystego doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, zgodnie z postanowieniami art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zmienia się stosownie do tego celu stawka opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, przy dokonywaniu zaś zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78–81 tego aktu prawnego odnoszący się do aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego.


Ten pierwszy przepis określa procedurę wypowiedzenia dotychczasowej stawki opłaty, drugi – wymagania formalne, jakie powinien spełniać wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego, trzeci – środki prawne służące weryfikacji stanowiska kolegium. Ostatni natomiast, najistotniejszy z punktu widzenia analizowanego problemu, art. 81 określa, że:

„1. Użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji opłaty.
W razie odmowy użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium. Przepisy art. 79 i art. 80 stosuje się odpowiednio.
2. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym.
3. W przypadku oddalenia wniosku przez kolegium obowiązuje opłata dotychczasowa.
4. Ustalona w wyniku prawomocnego orzeczenia kolegium lub ugody zawartej przed kolegium nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji.
5. Przepisy ust. 3 i 4 stosuje się odpowiednio, jeżeli sprawę rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową, w następstwie wniesienia sprzeciwu”.

W związku z tym, jeżeli podstawy złożenia wniosku o zmianę stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego byłyby uzasadnione, to zgodnie z postanowieniami przytoczonego wyżej w całości art. 81 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 78 ust. 1 tego aktu prawnego zmiana stawki opłaty nastąpiłaby, poczynając od 1 stycznia roku następnego po roku, w którym został złożony wniosek. Dlatego też podstawową okolicznością wymagającą wyjaśnienia w analizowanym przypadku jest wystąpienie podstaw pozwalających na przyjęcie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu użytkowania nieruchomości. W przypadku bowiem udzielenia odpowiedzi pozytywnej na tak postawione pytanie, organy nie będą miały swobody działania, gdyż stwierdziwszy wystąpienie faktów potwierdzających trwałą zmianę sposobu użytkowania nieruchomości, będą musiały zmienić stawkę procentową opłaty rocznej, a zmiana ta będzie wywoływała skutek, poczynając od 1 stycznia po roku, w którym został złożony wniosek o zmianę stawki procentowej, nawet jeżeli jego rozpatrzenie nastąpiło w roku, za który stawka opłaty powinna być zmieniona. W orzecznictwie przyjmuje się, że „O trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, można mówić już z chwilą wydania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, a nie dopiero po wybudowaniu takiego budynku i wydaniu pozwolenia na użytkowanie” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 września 2008 r., VI ACa 302/08, Lex nr 457225; podobnie również wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 września 2008 r., I ACa 49/08, Lex nr 469081). Z powyższych poglądów w sposób niezbity wynika więc, że do przyjęcia wystąpienia w konkretnym przypadku trwałej zmiany sposobu użytkowania gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste nie jest niezbędne wybudowanie określonego obiektu, ale wystarczy do tego wydanie pozwolenia na budowę oraz zatwierdzenie projektu budowlanego. Oznacza to, że do wystąpienia przyjęcia trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wystarczy więc przyznanie pewnych uprawnień oraz potwierdzenie zgodności z prawem proponowanych rozwiązań technicznych.

W związku z tym należy przyjąć, że skoro nie ma przeciwwskazań do zmiany stawki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego tylko po wydaniu pozwolenia na budowę, mimo że w praktyce nie jest to jeszcze gwarancją tego, że określone roboty budowlane będą wykonane, to nie powinno być również takich przeciwwskazań w przypadku innych działań administracji przyznających określone uprawnienia mogące wpływać na sposób korzystania z nieruchomości lub występowania takich skutków z mocy samego prawa. Pozwolenie na budowę zgodnie bowiem z postanowieniami art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego przyznaje jedynie pewne uprawnienie. Natomiast w żadnym razie nie rodzi obowiązku wykonania określonych w nim prac budowlanych. Potwierdzeniem takiego charakteru pozwolenia na budowę są postanowienia art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego określającego, że jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 2 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub została przerwana na czas dłuższy niż 2 lata, to pozwolenie wygasa.

Krzysztof Gruszecki

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 118 ze zm.)

 
Pisaliśmy o tym również:
Podstawy prawne zmiany stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (cz.2)





Zobacz wszystkie materiały pochodzące z:
Skomentowano 0 razy

Podstawy prawne zmiany stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (cz.1)

Zapisz się na bezpłatny Newsletter Samorządowy
Średnia ocena artykułu (oddanych głosów: 0)

Inne artykuły o zbliżonej tematyce

Nie znaleziono żadnych artykułów.

Wyświetlanie listy artykułów

Warto przeczytać

Aktualności - Samorząd

Tego samego autora