Renta planistyczna

Renta planistyczna może być pobierana na podstawie przepisów prawa miejscowego, w sytuacjach, w których wartość rynkowa nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia nowego lub zmienionego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawą prawną do uchwalenia przepisów miejscowych o rencie planistycznej jest przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
articleImage: Renta planistyczna fot. Thinkstock


Wartość gruntu zwykle jest zmienna w czasie. Zależy ona nie tylko od ogólnego poziomu cen nieruchomości (który jest zmienny na rynku), ale może być wynikiem zmian dotyczących danego gruntu. Zmiany te mogą być również konsekwencją okoliczności niezależnych od właściciela gruntów, a niekiedy następujących wskutek działań lokalnych władz (organów gminy). Wskutek wielu takich działań cena nieruchomości gruntowych wzrasta. Ustawodawca uznał za zasadne, aby jednostki samorządu terytorialnego miały udział w dochodach właścicieli gruntów, które to dochody zwiększają się wskutek różnego rodzaju działań organów gminy odnoszących się do danych gruntów. Wyrazem tego jest umożliwienie jednostkom samorządu terytorialnego pobieranie tzw. renty planistycznej.

Charakter renty planistycznej

Renta planistyczna ma charakter należności publicznoprawnej. Jak wskazuje się w piśmiennictwie „Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie określały wprost charakteru prawnego opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Mimo to jej publicznoprawny charakter został potwierdzony przez orzecznictwo sądowe. Zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego do renty planistycznej mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.). Pogląd taki został przedstawiony w wyroku NSA z dnia 7 listopada 2001 r. (II SA/Gd 1948/01, OSP 2003, z. 2, poz. 16, tam też glosa A. Borodo aprobującego powyższe stanowisko) (...) Obecnie publicznoprawny charakter renty planistycznej wynika z art. 36 ust. 4 zd. 2, zgodnie z którym 1.

W związku z tym organ gminy ustalając rentę planistyczną wykonuje zadania władzy publicznej (działa w ramach imperium) – zob. także wyrok WSA w Warszawie z dnia 28 czerwca 2006 r., IV SA/Wa 2465/05, publ. LEX nr 232967.

Renta ta ma charakter opłaty publicznoprawnej, nie jest natomiast podatkiem. Nie wynika bowiem z ustawy podatkowej (nie można za taką ustawę uznać ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) i nie ma charakteru nieodpłatnego (w istocie bowiem związana jest z tym, że w wyniku działań gminy, przejawiających się w uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego, wzrosła wartość nieruchomości). Nie stanowi zatem podatku w rozumieniu definicji zawartej w art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) - dalej o.p. Także w orzecznictwie wskazywano, że „Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie wynika z ustawy podatkowej, a zatem nie spełnia jednego z wymogów z określonych w art. 6 Ordynacja podatkowej. Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym nie ma charakteru ustawy podatkowej, zaś obowiązek opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanej uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest skutkiem określonej polityki przestrzennej gminy. Opłacie planistycznej brak jest także wymaganej przez art. 6 Ordynacji podatkowej cechy nieodpłatności” (wyrok NSA z dnia 15 listopada 2006 r., II OSK 1370/05. LEX nr 321533).

Przesłanki pozwalające na ustalenie renty planistycznej

Zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 zdanie pierwsze ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Możliwość ustalenia renty planistycznej jest zatem uzależniona od dwóch przesłanek. Po pierwsze konieczny jest wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego (bądź zmiany planu miejscowego). Po drugie – opłata będzie ustalona, jeśli właściciel zbywa tę nieruchomość.

Jak trafnie wskazano w orzecznictwie „Opłata planistyczna należy się więc gminie, gdy majątek właściciela zwiększy się w następstwie uchwalenia lub zmiany planu (pierwsza przesłanka). Zbycie nieruchomości (w tym przypadku sprzedaż) uruchamia jedynie mechanizm pobrania opłaty i stanowi zarazem drugą z koniecznych przesłanek do zastosowania tej instytucji” (wyrok NSA z dnia 20 lipca 2006 r., II OSK 955/05, LEX nr 275481).

Tylko uchwalenie nowego, bądź zmienionego planu miejscowego powoduje możliwość ustalenia renty planistycznej. Nie jest możliwe ustalenie renty planistycznej w przypadku, gdy wartość nieruchomości wzrasta wskutek wydania decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jak słusznie wskazał w swoim rozstrzygnięciu z dnia 17 lipca 2007 r., znak WniK.IV.GM.0911-38/2007, publ. Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych z 2007 r. Nr 4, poz. 92, „Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie określają kompetencji rady gminy do podjęcia uchwały w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego”.

Drugą przesłanką umożliwiającą ustalenie renty planistycznej jest zbycie nieruchomości. Pojęcie to obejmuje nie tylko sprzedaż, ale również wszelkie inne formy zadysponowania nieruchomością, np. wniesienie aportem, zamiana, a także wszelkie formy nieodpłatnego zbycia. Wywłaszczenie nieruchomości nie mieści się natomiast w granicach pojęcia „zbycie”2.

Przepisy miejscowe o rencie planistycznej

Podstawą prawną do ustalenia renty planistycznej są stosowne przepisy miejscowe. Kompetencje do ich wydania (uchwalenia) określone zostały w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z cytowanego już przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że opłata (renta) planistyczna powinna być określona w planie miejscowym (uchwalanym pierwszy raz, bądź zmienianym). Przepis art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że w planie miejscowym określa się obowiązkowo stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stawka procentowa opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Taka górna granica wynika z przepisów u.p.z.p. Rada gminy ma w zasadzie swobodę ustalania stawki procentowej dla renty planistycznej w tych granicach. Przyjmuje się wszakże, że stawka renty planistycznej nie może wynosić 0%. Przykładowo w orzeczeniu z dnia 30 marca 2006 r., II SA/Bk 100/06, LEX nr 194598, WSA w Białymstoku stwierdził: „Z treści art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika wprost, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego winien określać stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Już z powyższego sformułowania można wyprowadzić wniosek o obowiązku określenia stawek procentowych w taki sposób, który pozwoliłby na ustalenie opłaty, a to wyklucza określenie zerowej stawki procentowej”. Wskazuje się również, że „ustalenie stawki zerowej renty planistycznej nie tylko nie mieści się w granicach prawnych wynikających z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lecz również prowadziłoby do zniweczenia woli ustawodawcy wskazującego na rentę planistyczną jako jeden z elementów systemu danin o charakterze publicznym, a także dochód budżetu gminy” (rozstrzygnięcie wojewody podlaskiego z dnia 1 marca 2006 r., znak PN.II.A.Ch.0911-41/06, Wspólnota z 2006 r. Nr 13, s. 46).

Wskazuje się wszakże, że możliwe jest pominięcie dla niektórych obszarów objętych nowym, bądź zmienianym planem, stawek tej opłaty. Miałoby to być uzasadnione w przypadku, gdy prace nad nowym planem (zmianą planu) wykażą, że w następstwie jego uchwalenia wartość danych nieruchomości gruntowych nie wzrośnie.

Wynikający z art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązek określenia w planie miejscowym stawek procentowych, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, nie jest bezwzględny w odniesieniu do wszystkich terenów objętych projektem planu” (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 22 listopada 2007 r., II SA/Gl 377/07, LEX nr 340415).

Może się zdarzyć sytuacja, w której przepisy miejscowe – będące podstawą do ustalenia renty planistycznej – okażą się obarczone wadą nieważności. Jeśli zostanie stwierdzona nieważność uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, w części lub w całości, wówczas – zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym  - opłata (renta planistyczna) podlega zwrotowi na rzecz aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości. Opłaty nie otrzymuje zatem podmiot, który ją wniósł, lecz ten podmiot, który aktualnie włada daną nieruchomością.

Sposób obliczenia renty planistycznej

Podobnie jak w przypadku znacznej części opłat o charakterze publicznoprawnym także i renta planistyczna ma charakter iloczynu dwóch czynników – stawki opłaty (określanej w planie miejscowym) oraz podstawy ustalenia opłaty.

Jak już wskazywano stawka opłaty jest ustalana przez radę gminy (w uchwale dotyczącej planu miejscowego). Stawka opłaty nie może przewyższać 30%.
Z brzmienia powoływanego już wielokrotnie przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika zaś, że podstawą ustalenia opłaty jest wzrost wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym precyzuje, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Podkreślić w tym miejscu należy, że znaczenie ma obiektywny wzrost wartości nieruchomości. Cena sprzedaży przyjęta przez strony nie ma znaczenia dla obliczenia wysokości renty planistycznej3. Jak trafnie wskazano w orzecznictwie „aby uniknąć cen rażąco odbiegających od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku, przy określeniu wartości nieruchomości stosuje się różne metody i techniki wyceny przyjmując do porównania ceny nieruchomości o podobnych cechach i przeznaczeniu. Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, zaś wielkość ceny ustalona przez strony czynności prawnej w umowie sprzedaży nie ma nic wspólnego z obowiązkiem zapłaty tzw. renty planistycznej” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 10 marca 2006 r., IV SA/Wa 2265/05, LEX nr 222281). W związku z tym obciążenie rentą planistyczną nie jest zależne od tego, czy właściciel wskutek zbycia nieruchomości osiągnął korzyść (zysk) ze sprzedaży. Decydujące znaczenie ma obiektywny wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia nowego, bądź zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego4.

Ciężar dowodu, że wartość nieruchomości faktycznie wzrosła – i o ile wzrosła - w następstwie uchwalenia nowego (zmienionego) planu miejscowego, obciąża gminę (jej organy). W orzecznictwie sądowym słusznie przyjęto, że „jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy” - tak WSA z Szczecinie w wyroku z dnia 17 października 2007 r., II SA/Sz 637/07, LEX nr 340467 oraz NSA w wyroku z dnia 21 maja 2007 r., II OSK 814/06, LEX nr 338319.

W obecnym stanie prawnym dla wysokości renty planistycznej znaczenia nie mają nakłady na nieruchomość czynione przez współwłaściciela. Do dnia 22 września 2004 r. rentę planistyczną pomniejszało się o wartość poniesionych przez właściciela (użytkownika wieczystego) w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości. W sytuacji, w której nakłady były czynione w okresie obowiązywania tego przepisu, ich wartość powinna być uwzględniona przy obliczaniu renty planistycznej – zob. wyrok NSA z dnia 29 czerwca 2007 r., II OSK 988/06, LEX nr 344923.

Decyzja ustalająca wysokość renty planistycznej
Przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że wysokość renty planistycznej ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości.

Renta planistyczna ustalana jest w drodze decyzji. Przepis art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że odpowiedni organ (wójt, burmistrz albo prezydent miasta) ustala opłatę (rentę planistyczną) w drodze decyzji bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego potwierdzającego sporządzenie umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości5.

Przepis powyższy stanowi, że właściwy organ ustala rentę planistyczną. Wskazuje to na obligatoryjność ustalenia tej opłaty. Trafnie wskazuje się w piśmiennictwie, że wydanie tej decyzji ma charakter obligatoryjny (związany)6.

W przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawarto interesującą regulację dotyczącą renty planistycznej. Jak wynika mianowicie z przepisu art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości renty planistycznej. Jest to regulacja, która ma pozwolić zbywcy nieruchomości na zorientowanie się w wysokości obciążeń publicznoprawnych jakie poniesie w związku ze zbyciem danej nieruchomości. Jednocześnie pełni ona rolę gwarancyjną – wydaje się bowiem, że (chociaż w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wyrażono tego wprost) wysokość renty planistycznej ustalona w decyzji wydawanej na podstawie art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie powinna być wyższa niż planowana wysokość renty określana w decyzji wydawanej na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Inne działanie organu (który ustalałby w tych samych okolicznościach faktycznych wyższą opłatę od wcześniej „zapowiedzianej”) należałoby potraktować jako ciężkie naruszenie zasady zaufania, co powinno skutkować stwierdzeniem nieważności decyzji ustalającej opłatę.

W literaturze przedmiotu wskazuje się nadto, że decyzja „zapowiadająca” wysokość renty planistycznej powinna mieć charakter czasowy, zaś w jej treści powinno się znaleźć wskazanie okresu ważności tej decyzji, po upływie którego stwierdza się jej wygaśnięcie7.

Organy gminy jeszcze w jeden sposób są ograniczone w wydaniu decyzji ustalającej rentę planistyczną. Z przepisu art. 37 ust. 3 w związku z ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika mianowicie, że decyzję ustalającą opłatę można wydać (i doręczyć) w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Po upływie powyższego okresu nie jest możliwe skuteczne wydanie decyzji. Decyzja wydana po terminie nie będzie wywierać skutku prawnego, to znaczy zobowiązanie z tytułu renty planistycznej nie powstanie.

Powyższe oznacza, że w przypadku zbycia nieruchomości po upływie 5 lat od początku obowiązywania nowego planu (zmiany planu) nie będzie możliwe ustalenie renty planistycznej.
 
 
 
Przypisy:
1. T. Bąkowski, Komentarz do art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.), [w:] T. Bąkowski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Kraków 2004, wersja elektroniczna: LEX.
2. A. Miler, Niektóre problemy wpływu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wartość nieruchomości, Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego z 2005 r. Nr 7, s. 18
3. T. Bąkowski, Komentarz do art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, [w:] T. Bąkowski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Kraków 2004, wersja elektroniczna: LEX.
4. A. Cisek, J. Kremis, Glosa do uchwały NSA z dnia 30 października 2000 r., OPK 16/00, Orzecznictwo Sądów polskich z 2001 r. Nr 10, poz. 152.
5. Przepis art. 37 ust. 5 u.p.z.p. nakłada na notariuszy obowiązek przesłania - wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego - wypisu z tego aktu.
6. A. Miler, Niektóre problemy wpływu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wartość nieruchomości, Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego z 2005 r. Nr 7. s. 18.
7. T. Bąkowski, Komentarz do art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, [w:] T. Bąkowski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Kraków 2004, wersja elektroniczna: LEX.
Adam Bartosiewicz 09.06.09
Zobacz wszystkie materiały pochodzące z:
Skomentowano 2 razy

Renta planistyczna

Zapisz się na bezpłatny Newsletter Samorządowy
Średnia ocena artykułu (oddanych głosów: 0)

Inne artykuły o zbliżonej tematyce

Nie znaleziono żadnych artykułów.

Warto przeczytać

  • piotrek IP: *.*.* 05-09-2009
    niestety nie jest to prawdą- \" Należy przy tym podkreślić, że wspomniany, pięcioletni termin dotyczy możliwości wszczęcia postępowania o ustalenie renty planistycznej (tak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 września 2004 r., sygn. OSK 520/04, OSP 2005/7-8/91). Wydanie przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta decyzji w przedmiocie renty planistycznej jest możliwe nawet po upływie pięciu lat od daty wejścia w życie planu, jeżeli tylko w ramach owego pięcioletniego terminu wszczęto postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia renty planistycznej, o czym strona winna zostać zawiadomiona w osobnym piśmie. \"

    Zamieść odpowiedź Zamieść odpowiedź
  • piotrek IP: *.*.* 05-09-2009
    niestety nie jest to prawdą- \" Należy przy tym podkreślić, że wspomniany, pięcioletni termin dotyczy możliwości wszczęcia postępowania o ustalenie renty planistycznej (tak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 września 2004 r., sygn. OSK 520/04, OSP 2005/7-8/91). Wydanie przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta decyzji w przedmiocie renty planistycznej jest możliwe nawet po upływie pięciu lat od daty wejścia w życie planu, jeżeli tylko w ramach owego pięcioletniego terminu wszczęto postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia renty planistycznej, o czym strona winna zostać zawiadomiona w osobnym piśmie. \"

    Zamieść odpowiedź Zamieść odpowiedź

Aktualności - Samorząd

Tego samego autora