Próbą częściowego uregulowania tej kwestii jest ustawa z dnia 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zwana „małą ustawą reprywatyzacyjną”, Dz. U. z 17 sierpnia 2016 r. (poz. 1271). Publikacja ustawy i jej wejście w życie z dniem 16.09.2016 r. zbiegło się w czasie z upublicznieniem przez media podejrzeń o nieprawidłowości w reprywatyzacyjnych w Warszawie. Problem reprywatyzacji dotyczy jednak nie tylko Warszawy, ale wszystkich miast w Polsce.

LEX Omega Administracja Samorządowa Artykuł pochodzi z programu LEX Omega Administracja Samorządowa Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami

Dekret Bieruta i tzw. grunty warszawskie

Sytuacja w Warszawie jest specyficzna, bo roszczenia reprywatyzacyjne są oparte o jeden akt prawny - dekret o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy z 26.10.1945 r. zwanego „dekretem Bieruta”. Na jego podstawie na własność gminy m.st. Warszawy przeszły wszelkie grunty w przedwojennych granicach miasta. Dekret w założeniach miał ułatwić odbudowę stolicy. W praktyce zabierano właścicielom nie tylko grunty, ale również kamienice i poddawano je obowiązkowi kwaterunkowemu. Przejmując nieruchomości i potem rozstrzygając zwroty nie przestrzegano norm prawnych PRL. Nie dokonywano też odpowiednich wpisów w księgach wieczystych. Niezrealizowane roszczenia przeszły następnie na spadkobierców, a część z nich została sprzedana osobom trzecim.
 

Po 1989 dekret Bieruta pozostał w mocy, ale bezprawne przejęcia i zapisy w księgach wieczystych pozwalają na ubieganie się ich wcześniejszych właścicieli o zwrot, a poszczególne nieruchomości są zwracane po procesach sądowych. Miasto Warszawa jest zobowiązane do rozpatrzenia wniosków o przyznanie prawa własności czasowej złożonych przez dawnych właścicieli - w przypadkach kiedy stwierdzono nieważność odmownych orzeczeń oraz wniosków, które od chwili złożenia nie zostały rozpoznane decyzją administracyjną. Miasto również ustala i wypłaca odszkodowania za nieruchomości przejęte ww. dekretem.

Od 1990 roku złożono już ponad 7 tys. wniosków, dokonano ponad 4 tys. zwrotów wypłacono ponad 1,13 mld zł odszkodowań. Obecnie w Warszawie toczy się ponad 3,5 tys. postępowań o zwrot nieruchomości (ponad sto dotyczy placówek oświatowych) i ponad 3,8 tys. postępowań o odszkodowania, a zobowiązania z nich wynikające są szacowane na miliardy złotych[1]. Lista nieruchomości objętych roszczeniami jest dynamiczna i obejmuje ok. 2 tys. adresów[2].

„Dzika reprywatyzacja” – przyczyny systemowe

Po transformacji systemowe w 1989 r. państwo nie uporało się z luką legislacyjną i nie uchwaliło ustawy reprywatyzacyjnej. Projektów ustaw było w tym czasie kilkanaście. Pierwszy projekt z 1991 r. zakładał, że nie będzie co do zasady zwrotów w naturze. Kolejne projekty szły w kierunku oddawania nieruchomości dawnemu właścicielowi lub jego spadkobiercom, a w przypadku braku takiej możliwości mieli otrzymywać rekompensatę w postaci bonów pieniężnych lub w świadectwach udziałowych, którymi mogliby obracać na giełdzie i np. nabywać akcje spółek Skarbu Państwa. Problem był bliski rozwiązania w 2001 r. w związku z uchwaleniem ustawy o reprywatyzacji, w stosunku do której ówczesny Prezydent RP Aleksander Kwaśniewski skorzystał z prawa „weta”. Gdyby projekt ten wszedł w życie, problemów na pewno byłoby znacznie mniej. Wszystkie projekty, łącznie z zawetowanym, przewidywały cezurę czasową. Gdyby do momentu wyznaczonego w ustawie nie zgłosił się z roszczeniem dawny właściciel lub jego następca prawny, roszczenie to wygasałoby. Wiele roszczeń zostałoby już zaspokojonych, a wiele by wygasło. Lukę legislacyjną wypełniło orzecznictwo NSA. Tam zaś, gdzie jest luka w prawie i bierność państwa, pojawia się szara strefa, a w ślad za nią patologia[3].

Mechanizm patologii

Podstawowym elementem patologii było ustalanie przez sądy kuratorów dla właścicieli nieznanych z miejsca pobytu, i to nawet gdyby dziś mieli 130 lat. Nie było dotychczas przepisu, który zakazywałby ustanowienia kuratora dla osób, które zgodnie z rozsądkiem należałoby uznać za zmarłe. W szczególności w Warszawie, biorąc pod uwagę skalę zniszczenia miasta i to, że tysiące warszawiaków nie przeżyło wojny, szczególnie tych narodowości żydowskiej, skorzystanie z instytucji kuratora nie jest trudne. Kurator następnie sprzedaje za bezcen roszczenia zainteresowanemu. W większości wypadków tymi kuratorami są prawnicy. Niektóre kancelarie prawne w Warszawie nie zajmują się niczym innym, jak tylko reprywatyzacją. Po wielu latach właściciele, ich spadkobiercy, a niekiedy też uzurpatorzy czyli oszuści zabiegają o zwrot nieruchomości. Jak wskazała „Gazeta Wyborcza”[4], o zwrot gruntów i kamienic w Warszawie występują tam bardzo znani prawnicy współpracujący z niektórymi urzędnikami z tamtejszego ratusza. Powstał swoisty biznes reprywatyzacyjny. Na podstawie wątpliwych roszczeń miasto wydawało cenne nieruchomości, np. pod Pałacem Kultury. Dla niektórych z nich równolegle zmieniono plany zagospodarowania przestrzennego. Na tych oddanych działkach mają stanąć ekskluzywne wieżowce. Co najmniej jedna z działek nie powinna być zwrócona, bo roszczenia dawnego właściciela miały zostać zaspokojone już wiele lat temu.

Kolejny element patologii to postępowanie z mieszkańcami kamienic. Jeśli przejęta została kamienica z najemcami komunalnymi, to niektórzy prywatni właściciele próbują pozbyć się tzw. lokatorów kwaterunkowych, podwyższając czynsze albo doprowadzając budynki do ruiny. Robią to także zatrudniając tzw. czyścicieli kamienic, którzy „skuteczne negocjują z lokatorami”, wysyłając do kamienic „ekipy remontowe”, które odcinają energię elektryczną, wodę, rozbijają schody, ciągi komunikacyjne, kanalizację itp. Dramaty takie rozgrywały się w wielu miastach, o czym donosiły różne media, np. w kamienicy przy ul. Stolarskiej 2 w Poznaniu. Media pokazywały na żywo lokatorów, którzy zabarykadowali się wewnątrz przed „czyścicielami”. Wcześniej odcięto im gaz i wodę, rozbijano ściany, wiercono dziury w sufitach. Wszystko po to, by wymusić wyprowadzkę. Kamienica ta stała się symbolem nękania lokatorów i ich oporu. Była też modelowym przykładem obecnej reprywatyzacji[5]. Działania ochronne policji nie były tu skuteczne.

Inny element patologii, to arbitralne decyzje urzędników w tego typu sprawach, których następnie nikt nie kontroluje. Każdorazowe oparcie zwrotu o prawomocny wyrok właściwego sądu zmniejszyłoby zapewne skalę problemu.

Problemy reprywatyzacji w Poznaniu

Obecnie w Poznaniu prowadzonych jest ok. 320 postępowań reprywatyzacyjnych, głównie w stosunku do nieruchomości gruntowych. Prawo do zwrotu nieruchomości ma właściciel lub jego spadkobiercy pod warunkiem, że wywłaszczona działka nie została użyta na cel, pod który była wywłaszczana, albo nie rozpoczęto żadnych prac w terminie 7 lat od wywłaszczenia, albo prac tych nie ukończono w ciągu 10 lat od wywłaszczenia. W przypadku Poznania większość wywłaszczeń miała miejsce w latach 70. XX w., lub wcześniej. Wtedy też zaczęto odbierać działki m.in. pod budowę trasy Poznańskiego Szybkiego Tramwaju (PST), dworca autobusowego na os. Sobieskiego, czy trasy tramwajowej na Franowo. Z PST pasażerowie zaczęli korzystać zimą 1997 roku, a po kilku latach pierwsze osoby zgłosiły swoje roszczenia do tych terenów. Dawni właściciele argumentują, że trasa PST była budowana dłużej niż 10 lat, a na niektórych terenach powstały nie zaplanowane wcześniej parkingi lub w ogóle nic nie powstało. Podobnie jest z trasą tramwajową na Franowo. Przez lata na wywłaszczonych terenach nic się nie działo. Budowa trasy na Franowo ruszyła już po tym, gdy w starostwie znalazły się pierwsze roszczenia.

Sporym kłopotem jest też wielkość części działek, których domagają się byli właściciele. Niektóre z nich mają zaledwie kilka metrów kwadratowych, głównie z powodu, że można oddać tylko część działki, np. są osoby, które walczyłyby o dwa metry kwadratowe terenu[6].

Nadzieje i obawy „małej ustawy reprywatyzacyjnej”

Określona we wstępie artykułu nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza do tej ustawy art. 214a i 214b. Pierwszy przewiduje listę przypadków, w których miasto może odmówić ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz dawnego właściciela (jego spadkobierców). Znalazły się na niej m.in.: sprzedaż nieruchomości, oddanie w użytkowanie wieczyste czy przeznaczenie dekretowej działki na cele publiczne, określone w art. 6 tej ustawy, np. szkołę, szpital, siedziby urzędów. Art. 214b stanowi, że sprawy dotyczące wniosków dekretowych się umarza, jeżeli nie jest możliwe ustalenie stron lub ich adresów. Decyzja taka stanowi podstawę do ujawnienia Skarbu Państwa lub gminy jako właściciela w księdze wieczystej.

Zgodnie z nowelizacją, użytkowania wieczystego nie trzeba przyznać poprzednim właścicielom w przypadku, gdy wartość zabudowy wzniesionej przez miasto lub Skarb Państwa znacznie przewyższa wartość gruntu albo gdy budynki stojące na gruntach skomunalizowanych zostały odbudowane więcej niż w 66 % ze środków publicznych oraz w sytuacji niemożności podziału gruntu zgodnie z prawem i ładem przestrzennym, gdy do jego części przysługuje roszczenie o przyznanie użytkowania wieczystego. Nowela nie wspomina jednak o odszkodowaniach w przypadku nieprzyznania prawa użytkowania wieczystego, co będzie rodziło wątpliwości w zakresie procedury jego przyznania.

Nowelizacja ww. ustawy przyznaje także prawa pierwokupu m.st. Warszawa oraz Skarbowi Państwa w przypadku sprzedaży praw i roszczeń określonych w „dekrecie Bieruta”. Nie rozstrzygnięte pozostaje to prawo w stosunku do innych miast, w których problemy reprywatyzacyjne również występują.

Nowelizacja eliminuje natomiast proceder odzyskiwania nieruchomości tzw. metodą na kuratora. Zapobiegać temu będzie obowiązek postanowienia o umorzeniu postępowania w przypadku braku zgłoszenia się wnioskodawcy oraz jego ewentualnych następców prawnych do uczestnictwa w przedmiotowym postępowaniu. Ponadto nowy zapis w kodeksie rodzinnym i opiekuńczym nie pozwala na ustanowienie kuratora dla osoby, wobec której istnieją przesłanki uznania jej za zmarłą.

LEX Omega Administracja Samorządowa Artykuł pochodzi z programu LEX Omega Administracja Samorządowa Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami

Przypisy:
[1] http://www.um.warszawa.pl/aktualnosci/bia-ksi-ga-reprywatyzacji-warszawskich-nieruchomo-ci, dostęp 28.11.2016 r.
[2] http://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/1,34862,19124675,nieruchomosci-wobec-ktorych-tocza-sie-sprawy-reprywatyzacyjne.html, dostęp 28.11.2016 r.
[3] http://www.rp.pl/Nieruchomosci/308299912-Prawnik-o-reprywatyzacji-W-Warszawie-byly-patologie.html, dostęp 04.12.2016r.
[4] http://wyborcza.pl/magazyn/1,124059,20572140,uklad-warszawski-czy-reprywatyzacja-w-stolicy-zatrzesie-polska.html, dostęp 28.11.2016 r.
[5] Np. http://wyborcza.pl/1,87648,17388678,_Czysciciele___oszusci__Kosciol__Jak_Poznan__Lodz.html, dostęp 04.12.2016 r.
[6] http://www.polskatimes.pl/fakty/kraj/a/reprywatyzacja-po-poznansku-czyli-oddaj-moje-dwa-metry-kwadratowe,10553844/6/, dostęp 29.11.2016 r.