Specjalna Strefa Rewitalizacji (dalej również jako: SSR) została uregulowana
w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji[1]. Strefę można określić jako fakultatywne narzędzie rewitalizacji, które służy usprawnieniu kompleksowej odnowy obszarów społecznie i infrastrukturalnie zdegradowanych. Celem ustanowienia SSR jest bowiem zapewnienie sprawnej realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych, w szczególności
o charakterze społecznym oraz gospodarczym, środowiskowym, przestrzenno-funkcjonalnym lub technicznym. Specjalna Strefa Rewitalizacji stanowi zarazem postać rodzajową obszaru specjalnego, na którym obowiązuje szczególny reżim prawny[2]. Wprowadzenie SSR jest uzasadnione potrzebą ochrony przestrzeni, na której mają być realizowane określone przedsięwzięcia rewitalizacyjne.
Możliwość utworzenia SSR jest zdeterminowana treścią gminnego programu rewitalizacji (dalej również jako GPR). Zgodnie z wolą ustawodawcy, to GPR określa czy na obszarze rewitalizacji ma zostać ustanowiona Specjalna Strefa Rewitalizacji wraz ze wskazaniem okresu jej obowiązywania. W związku z tym wójt może złożyć wniosek o ustanowienie Strefy po uchwaleniu GPR i zgodnie z jego ustaleniami.
Następnie rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Ustawodawca zapewniając elastyczność realizacji zadań rewitalizacyjnych dopuszcza możliwość podjęcia odrębnych uchwał dla poszczególnych podobszarów rewitalizacji.
Przepis art. 26 ustawy o rewitalizacji wyraźnie stanowi, że uchwała w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji SSR jest aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że wskazana uchwała ma moc powszechnie obowiązującą, a zatem może stanowić źródło praw i obowiązków podmiotów nienależących do systemu administracji publicznej (w szczególności osób zamieszkujących na obszarze rewitalizacji). Jak wskazano we wstępie, celem ustanowienia SSR jest zwiększenie efektywności realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych. Względy prakseologiczne determinują obowiązywanie na wydzielonym obszarze SSR szczególnych norm prawnych z zakresu: planowania przestrzennego, gospodarowania nieruchomościami, mieszkalnictwa, a także prawa podatkowego, prawa cywilnego oraz zamówień publicznych. Z tego względu ustanowienie SSR ma charakter tymczasowy. Przepis art. 25 ust. 2 ustawy wskazuje maksymalny – dziesięcioletni – okres obowiązywania Strefy, z jednoczesnym wyłączeniem możliwości przedłużenia tego okresu.
Specjalna Strefa Rewitalizacji służy usprawnieniu realizacji ściśle wskazanych przedsięwzięć rewitalizacyjnych. Określając cele ustanowienia SSR ustawodawca odsyła wprost do przepisu art. 15 ust. 1 pkt 5 ustawy, który dotyczy przedsięwzięć o charakterze społecznym oraz gospodarczym, środowiskowym, przestrzenno-funkcjonalnym lub technicznym.
Warto zwrócić uwagę, że w art. 27 ust. 1 ustawy o rewitalizacji wprowadzono nowy
cel publiczny w rozumieniu art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[3], który stanowi budowa lub przebudowa budynków służących
rozwojowi społecznego budownictwa czynszowego wykonywana na obszarze Strefy oraz
w gminnym programie rewitalizacji w ramach przedsięwzięć rewitalizacyjnych, o których mowa w art. 15 ust. 1 pkt 5 lit. a ustawy[4]. Jednocześnie ustawodawca określa szczegółowe warunki zakwalifikowania budownictwa mieszkaniowego do pojęcia „społecznego budownictwa czynszowego” w rozumieniu ustawy o rewitalizacji.
W tym przypadku decydujące znaczenie ma spełnienie następujących przesłanek:
- dostępu do lokali mieszkalnych na zasadach nierynkowych na podstawie kryteriów określonych przez organy władzy publicznej;
- korzystanie ze wsparcia środków publicznych na etapie budowy, przebudowy lub użytkowania budynków przez podmioty realizujące inwestycje
- budownictwo jest realizowane przez podmioty, których głównym celem działania nie jest osiągnięcie zysku.
W przepisie art. 28 ust. 1 ustawy o rewitalizacji uregulowano szczególny obowiązek opróżnienia lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, który jest położony na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Lokator jest bowiem zobligowany do opuszczenia takiego lokalu na czas wykonywania robót budowlanych, jeżeli jest to niezbędne do realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych polegających na remoncie, przebudowie albo budowie obiektu budowlanego. Organ wykonawczy gminy wskazuje lokatorowi na piśmie termin opróżnienia lokalu i przeniesienia lokatora do lokalu zamiennego. Termin ten nie może być krótszy niż 60 dni, licząc od dnia doręczenia pisma wskazującego lokal zamienny. Jeżeli lokator nie opróżni dobrowolnie lokalu w wyznaczonym terminie, to organ wykonawczy gminy miasta może wystąpić do wojewody z wnioskiem o wydanie decyzji nakazującej opróżnienie lokalu. Wojewoda wydaje decyzję w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku, a na wniosek organu wykonawczego gminy nadaje decyzji rygor natychmiastowej wykonalności – pod warunkiem, że jest to uzasadnione interesem gospodarczym gminy. Organem II instancji rozpoznającym odwołanie od decyzji nakazującej opróżnienie jest minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
| Dowiedz się więcej z książki | |
 |
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz
|
@page_break@
W odniesieniu do regulacji postępowania w sprawie wydania decyzji o opróżnieniu lokalu, prowadzonego na podstawie przepisów ustawy o rewitalizacji, przepis art. 29 ust. 4 u.r. zawiera w zakresie nieuregulowanym w ustawie, odesłanie do stosowania przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego[5]. Z kolei w zakresie egzekucji obowiązku wynikającego z decyzji nakazującej opróżnienie lokalu stosuje się przepisy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Egzekucję obowiązku wynikającego
z decyzji przeprowadza się w terminie 30 dni od dnia doręczenia lokatorowi zawiadomienia
o wszczęciu postępowania egzekucyjnego, do lokalu zamiennego w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego[6], wskazanego w tym wniosku.
Ustawodawca przyznaje radzie gminy szczególną kompetencję do określenia
w uchwale ustanawiającej SSR zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy
dla wszystkich albo określonych w tej uchwale zmian sposobu zagospodarowania terenu wymagających tej decyzji, w tym zmian sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jeżeli stopień pokrycia obszaru Strefy miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wskazuje, że nieustanowienie zakazu może doprowadzić do zmian
w zagospodarowaniu Strefy niezgodnych z gminnym programem rewitalizacji albo utrudniających jego realizację. W uzasadnieniu projektu ustawy o rewitalizacji podkreślono, zakaz ten można ograniczyć do wybranych rodzajów zmian sposobu zagospodarowania terenu. Rewitalizacja ma być procesem cechującym się spójnością i celowością interwencji – dlatego niezbędne jest w ocenie projektodawcy – wyposażenie gmin w narzędzie pozwalające na kontrolowanie rozwoju przestrzennego w fazie przygotowania i realizacji gminnego programu rewitalizacji, zaś decyzja o warunkach zabudowy, która w obecnym stanie prawnym nie musi być zgodna z polityką przestrzenną gminy, stanowi narzędzie zaburzające istotnie tę spójność[7].
Ustawa o rewitalizacji wprowadza również szczególną regulację w odniesieniu
do ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przypadku wywłaszczenia nieruchomości
o nieuregulowanym stanie prawnym, położonych na obszarze SSR, gmina nie składa odszkodowania do depozytu sądowego. Przyjęcie odmiennego rozwiązania stanowiłoby poważne obciążenie budżetów gmin, w przypadku gdy w ramach rewitalizacji przewłaszczeniu podlegają nieruchomości o nieustalonym stanie prawnym, w odniesieniu do których niezbędne jest wykonanie przedsięwzięć zawartych w gminnym programie rewitalizacji[8].
W razie natomiast ustalenia osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu, wypłata odszkodowania przez gminę następuje w terminie
3 miesięcy od dnia wystąpienia przez te osoby z wnioskiem. Przepis art. 32 ustawy o rewitalizacji reguluje również odmiennie sposób ustalenia stron w przypadku postępowań administracyjnych związanych z realizacją przedsięwzięć rewitalizacyjnych, o których mowa
w art. 15 ust. 1 pkt 5 lit. a ustawy, dotyczących położonych na obszarze Strefy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym (tj. takich, dla których ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe) oraz nieruchomości, których właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe. W takich sytuacjach ustalenie kręgu stron postępowania następuje na podstawie danych zawartych w księgach wieczystych, a jeżeli nie są prowadzone dla nieruchomości – w katastrze nieruchomości. Doręczenie na adres wskazany w księgach wieczystych, a jeżeli nie są prowadzone dla nieruchomości doręczenie na adres wskazany w katastrze nieruchomości, uznaje się za skuteczne.
Ustawodawca szczegółowo określa sposób zaspokojenia roszczeń majątkowych dotyczących własności nieruchomości, położonych na obszarze Strefy objętych przedsięwzięciami rewitalizacyjnymi, służącymi realizacji celu publicznego. Przepis art. 33 u.r. przewiduje dwie możliwości zaspokojenia roszczeń. Po pierwsze, przez świadczenie pieniężne, które ustala się według stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji. Po drugie, organ wykonawczy gminy może zaproponować właścicielowi nieruchomość zamienną.
| Dowiedz się więcej z książki | |
|
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz
|
Przypisy:
[1] Dz. U., poz. 1777, dalej również jako: „u.r.”.
[2] Nt. obszaru specjalnego zob. K. Borówka, Obszar specjalny [w:] T. Bąkowski, K. Żukowski (red.), Leksykon prawa administracyjnego materialnego. 100 podstawowych pojęć, Warszawa 2016
[3] Tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.
[4] Zgodnie z przywołanym przepisem, gminny program rewitalizacji zawiera w szczególności m.in. opis przedsięwzięć rewitalizacyjnych, w szczególności o charakterze społecznym oraz gospodarczym, środowiskowym, przestrzenno-funkcjonalnym lub technicznym, w tym listę planowanych podstawowych przedsięwzięć rewitalizacyjnych, wraz z ich opisami zawierającymi w odniesieniu do każdego przedsięwzięcia: nazwę i wskazanie podmiotów je realizujących, zakres realizowanych zadań, lokalizację, szacowaną wartość, prognozowane rezultaty wraz ze sposobem ich oceny w odniesieniu do celów rewitalizacji, o ile dane te są możliwe do wskazania.
[5] Tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 23, ze zm.
[6] Tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 150, ze zm.
[7] Zob. uzasadnienie rządowego projektu ustawy o rewitalizacji (druk nr 3594). Dostęp: http://www.sejm.gov.pl/sejm7.nsf/druk.xsp?nr=3594.
[8] Zob. uzasadnienie rządowego projektu ustawy o rewitalizacji (druk nr 3594). Dostęp: http://www.sejm.gov.pl/sejm7.nsf/druk.xsp?nr=3594.